【】2026年1月底，首批商业不动产REITs项目正式向中国证监会及沪深交易所申报并获受理，这距离2025年试点政策出台仅约一个月。首批申报项目共十单，其中九单登陆上交所。一旦登陆深交所，随着首批商业不动产REITs集中申报和受理，不动产投资信托基金这一资产配置工具开始加快步入普通投资者的视野。那么，什么是REITs？它和股票、债券有何不同？经历了怎样的发展历程？市场前景又如何？一起来了解一下。
REITs为不动产投资信托基金。简单来说，REITs就是通过发行收益凭证汇集资金，交由专业机构投资于收租型不动产，如购物中心、写字楼、酒店等，并将租金收入分配给投资者。REITs和股票主要区别是，股票的投资收益主要来自公司成长带来的股价上涨和分红，而REITs的收益主要来自强制高分红。REITs需将90%的年度可供分配金额分配给投资者。同时，基金价格波动亦可带来交易性盈利或亏损。
REITs的买卖与股票交易类似，实行T+1制度，投资者通过在证券公司开通的股票账户就可进行认购和交易。从2021年6月21号首批九只公募REITs在沪深交易所上市以来，试点范围不断扩大。2025年11月政策扩围，首次将商业办公设施、酒店体育场馆、城市更新设施等纳入试点范围。
2026年1月底至2月初，上交所及深交所集中受理首批十单商业不动产REITs项目，合计拟募资规模达377亿元，底层资产涵盖购物中心、百货及酒店。万德数据显示，截至2026年2月25日，沪深两市公募REITs上市产品79只，总规模突破1800亿元，资产覆盖交通、能源、生态环保、园区、仓储物流、保障房、消费等多个类型。2025年有66只REITs进行了分红，合计分红达108.7 6亿元。
【中信建投证券地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天：REITs的长期的波动率通常介于股票和债券之间，它同时具备股性，也就是我们说看底层资产经营的情况，和债性，也就是受到市场利率的影响的这么一个双重属性。同时正因为REITs与股票市场的相关性比较低，在当前利率下行，资产荒的一个背景下，将REITs纳入到我们的投资组合当中，有助于平滑收益的波动，增强整一个收益。】
那么REITs具体是怎么运作的？投资回报从何而来？记者来到了位于重庆的这家仓储物流园区。这家物流园区租户覆盖电商、零售、第三方物流、快递等多个行业。园区收入主要来自向租户收取的租金，
【中金普洛斯REITs基金经理陈茸茸：投资者持有的基金份额。那也间接持有了底层仓储物流园区，间接成为了仓储物流园区的房东。投资者的投资收益主要来自于仓储物流园区租户租金及物业管理服务费收入，以及未来仓储物流园区资产增值带来的收益。】
这支基金的原始权益人在全国七个城市圈分别选取了10座仓储物流园作为它的底层资产，通过租户行业结构多元化降低经营风险。此外，为了风险共担、利益共享，按照监管要求，原始权益人要持有20%以上的基金份额，锁定期60个月，超过20%以上部分，锁定期36个月。
公募REITs的发行是一个系统性工程，发行前需要与基金管理机构共同组成发行团队。资产评估机构和律师事务所等其他第三方专业机构也对REITs的发行上市运营起到重要作用。
【戴德梁行北区估价及顾问服务部主管杨枝：在目前公务框架里面，评估机构通常采用收益法做估值，影响到资产估值主要是三方面，第一个剩余的土地年期，第二个是未来的现金流，第三个是我们采用的折现率。】
【北京汉坤律师事务所合伙人方榕：对于律师来说，在合规角度很重要的一个一份工作。我们就是要呈交一份法律意见书，作为递交给中国证监会的一个项目申请材料。充分的阐释合规性的这个满足情况是怎么样的。】
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